AYUDA REFORMAS
¿CÓMO ELEGIR UN BUEN CONSTRUCTOR?
Elegir el constructor que se hará cargo de nuestra obra, ya sea una que empecemos desde cero o una reforma, NO es una tarea que se debe tomar a la ligera.
Elegir un buen constructor será el primer paso para cumplir correctamente tu plan de obra; de él dependerá que las tareas a realizar sean llevadas a cabo correctamente.
Para disminuir nuestro riesgo de contratar un constructor que no sea capaz, podemos tener en cuenta diferentes aspectos que nos ayudarán a evitar llevarnos un fiasco. Lo ideal es que busquemos varias alternativas hasta llegar a elegir la definitiva, según cual sea la que se corresponde mejor con nuestras necesidades.
A continuación, enunciaremos y describiremos los más esenciales.
DEBEMOS DETERMINAR CLARAMENTE CUALES SON NUESTRAS NECESIDADES
Aquí se incluye que obra queremos realizar (si es desde cero o una reforma); cual es la magnitud de la obra que queremos realizar; cual es nuestro presupuesto para realizarla; que formas de financiamento tenemos a nuestra disposición para poder recurrir; en cuanto tiempo queremos que se lleve a cabo; entre otros.
EL CONSTRUCTOR QUE CONTRATEMOS CONVENDRÁ QUE TENGA BUENAS REFERENCIAS
No solo debemos contratar un constructor que posea una trayectoria comprobable sino que, dichos clientes deben haber quedado satisfechos con las obras realizadas y la forma de trabajar del mismo. Lo ideal es comunicarnos con viejos clientes y consultarles por la performance del constructor; también es aconsejable ver viejas obras o trabajos que haya realizado.
EL CONSTRUCTOR QUE ESCOJAMOS DEBERÁ TENER UNA TRAYECTORIA COMPROBABLE
Si lo que quieres es llevar a cabo la obra de la manera más fiel posible a tu proyecto, lo ideal será contratar un constructor con experiencia en el rubro, preferentemente comprobable. Puede ser más seductor contratar un constructor más barato, pero seguramente éste posea menos experiencia en dicho ámbito laboral, lo que nos deja más desprotegidos frente a la posibilidad de que se realicen obras que no sean representativas de nuestro proyecto
Preferentemente el constructor deberá tener experiencia en obras del tipo que queremos realizar
No será lo mismo tener un constructor que ya ha realizado obras como la nuestras, a tener uno que sí lo ha hecho. Es decir, no solo deberá tener experiencia comprobable y buenas referencias sino que, lo ideal es que esas cuestiones estén relacionadas con obras del mismo estilo y tipo que la que le estamos solicitando nosotros que haga.
Buen precio de reventa
Lo ideal será que contratemos un constructor cuyas obras realizadas tiendan a mantener e incrementar su precio de mercado, es decir, que tengan buen precio de reventa. Ver que las viviendas que realizó una empresa mantienen su valor es una buena señal a la hora de elegirla. Aquí se puede tantear el mercado e, incluso, consultar con un agente de bienes raíces.
El constructor que contratemos deberá contar con licencia y seguro
Antes de contratar cualquier constructor para que lleve a cabo nuestra obra, debemos requerirle que nos presente su licencia y seguro, ello nos protegerá legalmente a nosotros en el caso de que se suceda algún tipo de accidente.
El presupuesto que nos envía es detallado y completo
Muchos constructores dan presupuestos aproximados o estimativos, lo aconsejable es no sellar un trato teniendo como fundamento solo un presupuesto de este tipo como dato de lo que nos costará la obra. Los costos pueden sufrir variaciones pudiendo llegar a subir mucho los precios hasta imposibilitarnos llevar a cambo nuestro proyecto. Un constructor fiable se encargará de proveernos un presupuesto completo que tenga en cuenta todo lo necesario para llevar a cabo completamente nuestra obra (seguros, impuestos, mano de obra, materiales, entre otros).
Aquí es importante recalcar que nosotros te subvencionamos hasta 20000 euros para que puedas hacer frente a este presupuesto y llevar a cabo tu sueño de realizar la obra
El contrato a firmar entre el cliente y el constructor debe ser equitativo para ambas partes
Cuando ya hayamos elegido quien es el constructor que queremos que lleve a cabo la obra que queremos realizar, se deberá firmar un contrato de obra con el mismo donde queden detalladas todas las estipulaciones del acuerdo incluyendo el presupuesto final. Algunas de las cosas que deberán quedar claramente estipuladas son: materiales a utilizar y calidad de los mismos, tiempos de obra (inicio y final), posibles ajustes en el presupuesto, entre otros. Deberemos revisar detalladamente las clausulas del contrato y, preferentemente, debemos recurrir a obtener asesoria legal de un especialista en el tema. El acuerdo debe ser justo y razonable para ambas partes.
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¿POR QUÉ FIRMAR UN CONTRATO CON EL CONSTRUCTOR?
A la hora de realizar una obra, ya sea construir o reformar, debemos garantizarnos que se cumplirá con todo lo acordado con el constructor (garantías y seguros). Para garantizarnos lo anterior, se procede a firmar lo que se llama “contrato de ejecución de obra“, el cual se firma entre el cliente que quiere construir y el constructor o la empresa contratista. Mediante el cual, el primero determina cuales son las obras que quiere que se realicen y de que manera; y el segundo se compromete a realizarlas dichas obras de dicha manera.
Será importante que recurramos a contratar un profesional que se encargue de las obra, el cual deberá encontrarse altamente cualificado ya que de las órdenes que emita a la mano de obra y el control que haga de ellos dependerá la correcta ejecución de las obras. Un ingeniero o un arquitecto son opciones viables a la hora de elegir a nuestro profesional.
TIEMPO O PLAZO DE OBRA
Se deberán determinar claramente los tiempos de desarrollo de la obra. En caso de que la misma conlleve un tiempo de desarrollo que sobrepase el plazo acordado en el contrato, el comitente tendrá derecho a reclamar y tendrá una protección legal provista por haber firmado este contrato.
PRECIOS
En el contrato debe quedar perfectamente estipulado el costo monetario de la obra. Intentar cubrir aquí cualquier imprevisto que pudiera ocurrir, económicamente hablando. Es un aspecto de elevada importancia ya que, si no nos cubrimos en este aspecto podría ocurrir por ejemplo, la variación de algún costo o algún gasto extra que nos podría obligar a tener que parar la obra por un tiempo determinado.
MÉTODO DE PAGO
Debe quedar determinada la forma en que se van a realizar los pagos y que tipo de financiamiento vamos a necesitar. Nos podemos acomodar los pagos para que queden cubiertos por nuestros cobros.
PENALIDADES POR PAGAR FUERA DEL PLAZO ESTABLECIDO
Establecer penas a pagar en caso de incumplimiento de pagos dentro del plazo establecido en el documento.
TIPO DE MATERIAL
Determinar que calidad de materiales se deberán utilizar para la realización de la obra. Esto nos ayudará a que si en una inspección de la obra apreciamos que los materiales no son de la calidad que deben ser según el contrato, podemos reclamar y reclamar que se vuelva a realizar, esta vez, con un material de la calidad que debe ser según el contrato.
NORMAS PARA DETERMINADAS TRANSACCIONES
Si se planea subcontratar a alguna empresa, conviene que quede establecido cual será el procedimiento a realizar.
CONTRATO SEMIPERMANENTE
En caso de que se necesite comenzar la obra pero no se tengan todos los detalles a aplicar determinados, se puede firmar un contrato que no será el definitivo. Deberá quedar claramente escrito que es un contrato semipermanente.
RESOLUCIÓN DE POSIBLES FUTUROS PROBLEMAS
Lo aconsejable es incorporar una clausula de arbitraje, la cual establece que en caso de que ocurra un desacuerdo el mismo se debe resolver a través del arbitraje y no en un tribunal. El arbitraje será más barato y mas informal que ir a los tribunales. Pero, en caso de estar firmada esta clausulo, se renuncia a la posibilidad de discutir el litigio en una corte.
CONTROL
Comparar con otros contratos para garantizar que se esta frente a un contrato que nos protege realmente y no hay puntos claros que pudieran ser negativos para nosotros como comitentes.
HONORARIOS DE LOS ABOGADOS
Deberá quedar estipulado que en caso de que se viole el contrato, los cargos de los abogados quedarán a cargo de la parte contraria. Pero, en caso de que el propenso a violar el contrato sea uno mismo, no conviene agregar esta clausula.
En el caso de que la obra que se vaya a realizar sea la reforma de una vivienda se deberá firmar un contrato de obras de reforma, mediando el cual nos podremos cerciorar de que se cumplirá la forma de pago acordada y que el costo de las obras se mantendrá dentro del presupuesto de la obra. Deberán quedar bien determinados que trabajos se planean hacer, quien será el proveedor de los materiales y se elaborará un cómputo y presupuesto para determinar el precio.También deberán quedar claramente expuestos los plazos de la obra (inicio y fin).
Una vez terminada la reforma, el “contrato de obras de reforma” nos va a permitir ver cuando cobrar la garantía, controlar que se hayan realizado correctamente las obras realizadas y realizar los últimos retoques de acabado.
Aquella persona física o jurídica cuyo labor sea el de constructor, deberá obligatoriamente hacerse cargo de los defectos y vicios ocultos de las obras que haya realizado. Con los primeros nos referimos a aquellas tareas mal realizadas que se pueden apreciar a simple vista; con los segundos a aquellos defectos que no vemos a simple vista pero al aparecer y al analizarlos nos damos cuenta que fueron ocasionados por haber aplicado de mala manera las técnicas del arte del buen construir.
Lo más prudente de realizar será contratar un seguro con una compañía encargada de brindarlos. Este nos protegerá ante aquellos riesgos que pudiéramos experimentar debido a defectos constructivos que pudieran aparecer en el futuro, de la mala ejecución de la obra y del incumplimiento de artículos del contrato.
No se podrá iniciar una obra si no se ha comunicado con el Ayuntamiento del lugar donde estará emplazada la obra y se le ha solicitado y dicha oficina a expedido una licencia de obra. Mientras este paso burocrático se realiza se puede ir, paralelamente, firmando el contrato de obra con quien vaya a ser el encargado de realizar las obras.
Una vez que ya se cuente con tanto el contrato de obra como con la licencia de obra ya se cuenta con el marco legal para poder iniciarla. En el momento que se inicien los trabajos se firma el acta de replanteo, el cual es el último documento necesario y es donde figura la fecha real de inicio de obra.
Una vez que se termina la obra se debe firmar el acta de fin de obra que es donde figura la fecha final de culminación de los trabajos. Este documento deberá estar correctamente redactado ya que, es el encargado de garantizarnos que se irán a realizar los trabajos de reparación y subsanación de todos aquellos defectos que pudieran existir en la obra. A partir de la firma de este documento es cuando comienzan a contar los plazos de garantía que el constructor y el comitente se comprometieron a cumplir.
